Com a necessidade iminente de diversificar a fonte de recursos para crédito imobiliário para além do FGTS e da poupança devido ao aumento da demanda, os bancos buscam formas de alavancar a securitização --transformação de uma dívida em um papel para investimento no mercado de capitais.
De acordo com Alexandre Assolini, presidente da Câmara do Mercado Imobiliário da BM&FBovespa, dos 589 CRIs (certificados de recebível imobiliários) já emitidos no Brasil, a maioria (60,3%) foram atrelados a índices de preço. A TR ficou com uma participação de 30,4%.
A vantagem para uma instituição financeira emitir um CRI é receber o dinheiro sem ter de esperar até o último pagamento do tomador do financiamento imobiliário.
Para testar esse mercado, a Caixa Econômica Federal transformou uma parte de sua carteira de crédito imobiliário em CRI em março, em uma emissão de R$ 232,766 milhões, sendo a primeira instituição financeira a ofertar esses papéis por um valor abaixo de R$ 300 mil. A aplicação mínima era R$ 10 mil.
Dos 1.675 investidores que compraram os CRIs, a maioria era pessoa física (1.570), que somaram um aporte de R$ 107,997 milhões. Apesar da menor quantidade (102), as pessoas jurídicas responderam por R$ 118,822 milhões. Outros R$ 13,999 milhões vieram de três fundos imobiliários.
Os papéis, isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas, serão remunerados por uma taxa fixa de 10% ao ano mais TR (Taxa Referencial) e vencem em 2018.
QUANTIDADE
Para Fabio Nogueira, da Brazilian Securities, maior securitizadora do Brasil e responsável pela emissão dos papéis da Caixa, o indexador não é o principal problema. "À medida que houver demanda, a gente vai produzir [títulos com diferentes opções de remuneração]", afirma. A grande dificuldade para esse mercado crescer no país era, na sua opinião, "a originação de ativos de qualidade", o que vem mudando com o crescimento do mercado imobiliário e o consequente aumento na quantidade de contratos que podem ser securitizados.
A Caixa cedeu à Brazilian Securities 4.324 contratos de financiamento imobiliário com prazo máximo de oito anos para o término do pagamento do financiamento. Em nenhum deles houve inadimplência nas parcelas pelo menos nos últimos 24 meses.
A Fitch Ratings atribuiu a nota "AAA" para o título, o menor risco na escala. Nogueira conta que a escolha dos contratos que iriam lastrear a emissão foi feita por um grupo de trabalho, que envolveu também a agência de "rating".
O fato de a Caixa garantir a compra dos papéis antes do vencimento é um impulso para o desenvolvimento do mercado secundário, na sua opinião. "Não necessariamente quem comprou vai querer vender, mas vai se sentir mais seguro."
Para Nogueira, o produto precisa ser popularizado, com os pequenos investidores tendo mais conhecimento sobre esse tipo de aplicação. "Onde temos hoje o potencial poupador? No varejo", acrescenta.
Para o presidente da Abecip, as pessoas físicas são um público importante, mas com potencial de investimento limitado. "Precisamos acessar os grandes investidores", diz, referindo-se, por exemplo, aos fundos de pensão.
INCENTIVO
Com a mudança, as instituições passaram a ter um intervalo de tempo para "diluir" o impacto de créditos vendidos em uma operação de securitização. Esses empréstimos podem ser considerados por três anos nas contas para efeito de enquadramento nas regras, mas com redução de 1/36 a cada mês.
Segundo Sérgio Odilon dos Anjos, chefe do Departamento de Normas do Sistema Financeiro do Banco Central, outras mudanças podem ser autorizadas, de acordo com o desenvolvimento desse mercado. "Ajustes normativos são permanentemente feitos."
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