Preços de imóveis continuam em alta no Rio e a tendência é que subam

Os preços dos imóveis no Rio continuam a crescer, tanto que os cariocas estão encontrando dificuldades na hora de procurar uma casa ou apartamento com um preço acessível. E eles têm razão: o preço dos imóveis em março, segundo o índice FipeZap, registrou aceleração de 3,2%, a maior taxa do ano. 

Em comparação com o mesmo mês do ano passado, houve uma alta de 43% nesses últimos 12 meses. A maior alta foi o de imóveis de um quarto, com um aumento de 46,3%; e a menor foi registrada nos imóveis de dois quartos, que subiram 40,5%.

Com o aumento dos financiamentos imobiliários, não só os preços da Zona Sul tendem a subir, mas de todo o o Rio de Janeiro. No entanto os imóveis da Barra possuem mais uma variável favorecendo os altos preços: as Olimpíadas.

Ainda assim, os economistas prevêem que a maior aceleração já ocorreu e que, agora, os preços tendem a se estabilizar nessa área. Já na Zona Sul, por ser a região mais cobiçada, a tendência é que as altas continuem cada vez maiores: o preço dos imóveis neste local sobem a cada semana!

Nos últimos 12 meses, Copacabana apresentou uma taxa acumulada de alta dos imóveis de 41,5%. Em seguida vem o Flamengo, com alta de 39,5%. Já Ipanema foi a mais promissora: alcançou os 32,7%, no mesmo período.

A opção dos compradores é buscar outros bairros mais distantes, ou até desistir da compra. Para lidar com isso, os corretores precisam ter muito jogo de cintura, pois o primeiro impulso é desistir deste tipo de cliente que se desanima frente à alta do setor imobiliário. 

No entanto os mais experientes advertem que o corretor deve persistir, pois mesmo com os altos preços, a decisão pelo sim ou pelo não, irá depender do poder de convencimento do corretor.

A vez dos loteamentos

Os centros urbanos estão saturados, principalmente para as grandes empreiteiras que intentam construir grandes complexos habitacionais. A saída: verticalização? Talvez, mas o que está chamando atenção dos investidores no ramo, hoje, são os loteamentos.

Como a escassez de terrenos nos grandes centros urbanos tem cada vez mais encarecido o metro quadrado da área construída para verticalização, a urbanização de áreas periféricas ganha força, desta forma os loteamentos estão sendo apontados como a nova fronteira para grupos do setor de construção.

Depois de duas décadas de estagnação, o mercado imobiliário enfim conseguiu recuperar sua demanda e com isso, as empresas começam a buscar recursos nesse setor. Assim, a abertura de capital de empresas do setor para o mercado de loteamentos é apenas uma questão de tempo.

Daí é que entram as companhias, antes vistas com receio pelo mercado, mas cuja imagem começou a mudar depois da aquisição da Alphaville pela Gafisa, em 2006. Em seguida, no ano posterior, a gigante americana Carlyle anunciou o primeiro investimento no Brasil com a compra de uma participação na Scopel. No final de 2010, houve a aquisição da Cipasa pela gestora de private equity Prosperitas, consistindo no último grande ato no setor.

Outro fator que auxiliou a driblar a desconfiança do mercado no setor foi, juntamente com os investimentos, uma maior profissionalização dos contratos realizados pelas empresas.

Isso porque as procurações tradicionais concedidas pelos proprietários dos lotes, além de serem juridicamente frágeis, têm dado lugar a acordos de acionistas feitos por meio de sociedades de propósito especifico (SPE). O que fez com que as empresas com as SPEs ganhassem um "corpo contábil" e se tornassem mais atrativas para o mercado.

As empresas de loteamento também possuem vantagens sobre as incorporadoras, já que enquanto essas estão restritas ao limite das cidades, aquelas aumentam de acordo com a necessidade de expansão do centro urbano.

A aprovação dos projetos de loteamento segue regras específicas de diversos órgãos, diferente das incorporadoras tradicionais que trabalham apenas com as prefeituras, com base em um procedimento relativamente comum. Apesar de contar com essa grande barreira de entrada, isso contribui para diminuir a concorrência.

Fonte: Urban Systems (www.urbansystems.com)



Setor imobiliário ganha índice de rentabilidade

 Paulo Picchetti (FGV), Emílio Otranto (diretor BM&FBOVESPA e presidente do conselho consultivo do IGMI-C), Luiz Guilherme Schymura de Oliveira (diretor Ibre/FGV), Carla Safady (Valia e vice-presidente do conselho do IGMI-C) e José de Souza Mendonça (presidente Abrapp)

O Ibri (Índice de Referência de Rentabilidade do Mercado Imobiliário Brasileiro),sobre o qual já falamos aqui se tornou realidade e trocou de nome. O Índice Geral do Mercado Imobiliário – Comercial (IGMI-C) foi lançado na primeira quinzena de fevereiro e promete ser um bom aliado do mercado imobiliário.

O índice foi encomendado pela Associação Brasileira das Entidades Fechadas de Previdência Complementar (Abrapp) para a Fundação Getúlio Vargas (FGV) e é inédito no país.

Ele irá garantir mais segurança e transparência aos investidores de imóveis comerciais como shoppings, hotéis e escritórios, pois servirá de referência da rentabilidade e indicará a valorização desses empreendimentos no país. O que também irá contribuir para as vendas de imobiliárias e construtoras.

O IGMI-C é calculado a partir de informações de valores avaliados dos imóveis, despesas operacionais, receitas totais, investimentos e vendas de imóveis, fornecidos por um grupo de empresas dos setores financeiro e imobiliário e fundos de pensão.

A série histórica, divulgada no dia 11 de fevereiro, vai dos anos 200 ao fim de 2010 e contou com 26 colaboradores entre entidades de classe, consultores, administradores e gestores de carteiras imobiliárias e incorporadores. O resultado mostrou uma rentabilidade de aproximadamente 638% dos imóveis comerciais.

O índice irá possibilitar que os investidores no setor imobiliário tenham uma visão mais ampla e agregada do mercado e da rentabilidade dos imóveis, pois anteriormente cada um só conhecia os resultados de sua alçada, sem conseguir relaciona-los aos do restante do mercado.

 O indicador também será útil para as vendas, na apresentação dos
imóveis comerciais aos clientes. Assim, os corretores e donos de imobiliária poderão passar mais segurança ao cliente, baseado nos resultados de rentabilidade divulgados pelo índice.

 A divulgação do IGMI-C dos imóveis comerciais vai ser trimestral e irá considerar o retorno dos investimentos em imóveis comerciais, divididos entre o retorno referente à valorização dos imóveis e o retorno referente ao fluxo de receitas, como aluguéis, por exemplo. Espera-se em breve que um índice semelhante, mas voltado aos empreendimentos residenciais, seja lançado.

Informações retiradas de: www.urbansystems.com.br

Mercado Imobiliário Brasileiro se mostra aquecido e promissor

Mercado promete mais investimentos

A tendência cada vez maior da compra de imóveis é revelada pelos números. Comparado à fevereiro do ano passado, houve uma alta de 7,9% no Índice de Confiança do Comprador de Imóvel (ICCI) em 2011, chegando a atingir 137,4.

O que mostra que esses investimentos tendem a aumentar também é a comparação de fevereiro de 2011 com janeiro deste mesmo ano: houve um acréscimo de 1,9%.

Esse índice, que varia de 0 a 200 pontos – cujos resultados superiores a 100 são considerados otimistas - tem a intenção de antecipar as tendências de compra de imóveis e a percepção que os potenciais consumidores têm da economia brasileira e da família.

Da mesma forma, particularmente, houve uma alta de 7,5% no segmento de imóveis de alto padrão e um avanço de 4,9% no de padrão médio.

O índice de Expectativa acompanha esses resultados: na comparação de fevereiro deste ano e do ano passado, o índice avançou para 142,9 pontos, contabilizando um aumento de 3%.

Já em relação ao início do ano, o acréscimo foi mais favorável ainda, 4%. O que prova que o brasileiro pretende continuar investindo no segmento imobiliário.

Esse índice de confiança no futuro é resultado de uma pesquisa em que são feitas perguntas sobre as situações atuais e dos próximos seis meses sobre a economia brasileira, situação financeira da família e intenção de compra de imóvel.

Dos 562 entrevistados, moradores da região metropolitana de São Paulo, 56% afirmaram que nos próximos 6 meses suas intenções de compra de imóvel são maiores e 39% disse que serão iguais, o que também é promissor.

No entanto, neste Índice de Expectativa o segmento de alto padrão apresentou queda, cerca de 1,9% a menos, única baixa apurada.

Corte no Minha Casa, Minha Vida não prejudica ativos imobiliários

Corte no orçamento do Minha Casa, Minha Vida não irá prejudicar os ativos do setor imobiliário. Como falamos no post de quarta feira, a ministra do Planejamento, Miriam Belchior, anunciou no começo da semana um corte de R$ 5,1 bilhões no programa do Governo Federal que auxilia as pessoas de baixa renda a investir na casa própria.

O ajuste do valor, pequeno “erro de cálculo” como disse a ministra, felizmente não irá afetar os mercados de Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) - títulos lastreados em créditos imobiliários que são garantidos por imóveis e apresentam promessa de pagamento em dinheiro - e outros ativos imobiliários.

Segundo especialistas, isso se deve à agilidade do mercado atual, com uma velocidade de emissões pouco vista antes. Dados divulgados pela Comissão de Valores Mobiliários mostram que, desde o ano passado, houve um crescimento de aproximadamente 75% em relação ao ano anterior.

Outro motivo para esse otimismo é a demanda dos investidores, fundamental para o crescimento deste mercado. Até investidores estrangeiros estão demonstrando grande interesse pelos CRIs, já que eles não pagam Imposto de Renda sobre a operação, o que para eles consiste em um negócio bem vantajoso.

Outras fontes de financiamento para o crédito imobiliário importantes são ativos como Cédula de Crédito Imobiliário (CCI), Letra de Crédito Imobiliário (LCI), os quais, juntamente com o CRI, registraram um volume de R$ 58,8 bilhões na Cetip - que possui  96% do mercado de registro desses papéis - este ano. Esses ativos, juntos, acumularam um crescimento de cerca de 40%, de 2009 para 2010.

No que se refere ao corte no programa Minha Casa, Minha Vida, ele não foi questionado pela maioria dos agentes de mercado. Isso porque o mercado de títulos está apresentando cada vez mais segurança no lastro, o que atrai investidores.

Mercado Imobiliário Brasileiro - Segmento residencial segue com maior demanda

 

Já vimos essa semana aqui no blog as previsões do Comitê de Mercado do Núcleo de Real Estate da Poli-USP para os shopping centers e edifícios corporativos de alto padrão. Agora só faltou falar sobre as expectativas dos especialistas para o mercado residencial em 2011.

Seguindo a mesma linha dos outros segmentos, este também segue positivamente, com uma demanda maior que a do ano passado, principalmente nos setores de média e baixa renda da população.

As empresas de Real Estate, segundo o comitê da USP, irão se concentrar no atendimento do crescimento orgânico dos atuais mercados, bem como do "Minha Casa, Minha Vida", programa do Governo Federal em parceria com os estados e municípios que visa a produção de uidades habitacionais para serem vendidas sem arrendamento prévio às famílias que possuem renda familiar mensal até R$1.395,00.

A estratégia das empresas do setor para a atuação em regiões diversas das matrizes com maior intensidade, segundo o comitê, se resume principalmente a estabelecer parcerias e joint-ventures - associações de empresas para exploração de algum negócio, com fins lucrativos. Com exceção dos grandes centros urbanos, como São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília, a tendência é que a instalação de unidades operacionais próprias fora dos escritórios centrais seja abandonada.

Já no que concerne à captação de recursos para que sejam feitos os investimentos, os pesquisadores do NRE e os profissionais de destaque do setor que formam o comitê acreditam que as empresas vão preferir se endividar a recorrer à captação no mercado de capitais. Há novos recursos financeiros mais concentrados em grandes empresas e menos dispersos entre empresas médias.

Os membros do comitê afirmam ainda que não há preocupação referente à disponibilidade de crédito imobiliário em volume suficiente para atendimento da produção e comercialização de imóveis residenciais, usando os mecanismos do SFH (Sistema Financeiro de Habitação), com uma crescente influência das operações estruturadas, em volume relativo ainda pequeno.

No entanto, eles se preocupam com a mão de obra para construção, já que um baixo número de profissionais qualificados pode aumentar os gastos e fazer com que suba o nível do risco dos investidores.

O relatório ainda atenta para o fato de que as empresas brasileiras planejam suas estratégias de atuação sem o apoio de indicadores adequados e confiáveis sobre a demanda habitacional nas diferentes regiões do País e nos diferentes segmentos do mercado.

Essa falta de informação pode resultar em desequilíbrios entre oferta e demanda. A situação é a mesma no que se refere a informações sobre velocidade de vendas, as quais são obtidas apenas em alguns mercados a partir de indicadores que retratam a relação entre venda e oferta, mas não a intensidade desta, o que pode levar a decisões inadequadas.

 

Sites Consultados:

Site do Núcleo de Real Estate ( http://www.realestate.br/homesite/default.asp )

Site Fórum Imobiliário ( http://www.forumimobiliario.com.br/ )

Mercado Imobiliário Brasileiro – Altos investimentos em edifícios corporativos

Além das previsões sobre shopping centers, que tratamos no post de ontem, o Comitê de Mercado do Núcleo de Real Estate da Poli-USP, avaliou o investimento em edifícios corporativos de alto padrão para 2011, e o resultado foi otimista.

Especialmente em São Paulo e no Rio de Janeiro, mas também nas principais capitais brasileiras, a demanda de investimentos é alta, revelando uma procura e conseqüente necessidade de novos espaços para as grandes corporações atuantes no mercado brasileiro.

Isso se deve ao crescimento dessas empresas, que em busca de expansão, procuram por espaços de melhor qualidade. No entanto, segundo os especialistas da USP, houve uma alta no preço de locação desses escritórios de alto padrão.

No ano passado, o preço subiu aproximadamente 14%, com o metro quadrado alcançando o valor de R$112, um dos mais caros já cobrados na cidade de São Paulo. Isso é conseqüência da junção de dois elementos: a grande demanda com a falta de oferta.

Isso colocaria em dúvida o potencial de novos espaços corporativos de padrão AAA, já que os preços altos induzem as empresas a procurar espaços longe dos grandes centros para instalar unidades de serviços de suporte, que não necessitam de uma elevada no mercado.

Para escritórios de padrão médio e para os partilhados em pequenas unidades, os preços de locação, ao contrário dos de alto padrão, tendem a se manter; e os de venda, a diminuir consideravelmente.

Informações retiradas de:

Site Fórum Imobiliário ( http://www.forumimobiliario.com.br/)

Site do Núcleo de Real Estate da USP (http://www.realestate.br/homesite/default.asp)

Mercado Imobiliário Brasileiro - Shopping centers

 

No post de ontem falamos sobre as expectativas para o setor imobiliário brasileiro em 2011 divulgadas pelo Comitê de Mercado do Núcleo de Real Estate da Poli-USP. Uma delas, prevê que o mercado dos shopping centers vai ser aquecido nas pequenas cidades.

A tendência deste segmento em pequenos centros urbanos do interior (de até 200 mil habitantes) se deve ao crescimento do poder de compras das classes C, D e E da população.

Para atender esta demanda, deverão ser implantados empreendimentos com montantes menores dos de grandes shoppings regionais instalados nas cidades com maior potencial de mercado do país. Segundo o Comitê da USP, deverá se juntar a isso o crescimento do segmento das franquias.

Ainda se juntarão às grandes empresas atuantes no mercado e aos fundos imobiliários, os investimentos de outras fontes. O que representa uma mudança, já que os investidores imobiliários vêm historicamente financiando esses empreendimentos.

Duas tendências são destacadas pelos especialistas nos grandes centros urbanos. A primeira configura-se como um movimento contínuo de revitalização dos shopping-centers existentes, devido á crescente competitividade no setor, que oferece diversas alternativas a disposição do consumidor.

A segunda se caracteriza pela entrada de novas marcas expressivas internacionalmente no mercado brasileiro, as quais visam o poder de compra dos consumidores de poder aquisitivo mais alto.

Informações Retiradas de:

Site Fórum Imobiliário ( http://www.forumimobiliario.com.br/)

Site do Núcleo de Real Estate da USP (http://www.realestate.br/homesite/default.asp)

Mercado Imobiliário Brasileiro – USP comprova boas expectativas para o setor

Para provar o que temos falado esta semana sobre a valorização e crescimento do mercado imobiliário brasileiro este ano, a USP divulgou expectativas para o setor em 2011 e elas são promissoras.

O Comitê de Mercado do Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP, que é formado por professores e pesquisadores do NRE e profissionais de destaque do setor, reuniu-se no último bimestre de 2010 para debater oportunidades, desafios e riscos esperados no mercado do Real Estate em 2011.

Foram analisados os segmentos de shoppings centers, edifícios corporativos e residenciais, levando em conta, além do comportamento observado no ano que passou,  aquilo que foi possível vislumbrar sobre os impactos da economia mundial e da política econômica proposta pelo novo governo.

O comportamento do mercado de Real Estate, que engloba a economia e os negócios do setor imobiliário, pode ser avaliado, segundo o estudo, a partir da confiança na economia e da soma dos medos: renda de emprego no vetor mercado, taxa referencial de juros no lado do investimento e expectativa de inflação na vertente investimento para proteção de riqueza acumulada.

As notícias dos planos futuros do governo para a economia e a enunciação das ações que se darão, juntamente com o modo como as contrapressões no jogo das moedas no próximo semestre serão conduzidas pode orientar as repercussões nos diferentes segmentos do Real Estate.

O que basicamente resultou da reunião do Comitê foi um balanço positivo para este mercado de Real Estate: alto investimento em edifícios corporativos de alto padrão nas capitais, maior demanda por imóveis residenciais, aumento de parcerias e joint-ventures (associação de empresas para exploração de algum negócio, com fins lucrativos) e aquecimento do mercado de shopping centers.

Informações retiradas de:

Site do Núcleo de Real Estate: http://www.realestate.br/homesite/default.asp

Mercado Imobiliário Brasileiro – Vida de aluguel

Vendo as previsões positivas para este ano, dá até animo para começar a investir o quanto antes possível, sem nenhum cuidado. Mas, como as pessoas costumam dizer, “muita calma nesta hora!” O mercado imobiliário de compra e venda, apesar de promissor, é delicado.

Isso quer dizer que não adianta se empolgar e precipitar, este mercado não é para amadores, mas sim para profissionais. Então se você não estiver preparado, nem estiver interado com o que acontece no mercado, não deve investir em compra e venda. 

Apesar dos que investiram neste setor ano passado tenham se dado bem, é melhor o investidor de primeira viagem ser cauteloso. Por isso, porque não começar com locação? Ela é muito mais simples, não tem segredos e qualquer um pode fazer.

Uma característica peculiar dos latinos, segundo o Fórum Imobiliário, é a pessoa que se aposenta e vive de aluguel. Em 2010, com o mercado superaquecido e mais motivos para investir no negócio, o setor cresceu tanto que hoje é difícil encontrar um imóvel para alugar.

Isso porque a locação é uma modalidade muito rentável. De acordo com especialistas do Fórum Imobiliário, neste mercado, o retorno do investidor é de 0,4% a 0,5%, no caso das unidades residenciais, e de 0,7% a 1%, no caso das comerciais. Mesmo que fiquem encarregados dos gastos referentes ao imóvel e do imposto de renda.

Essa margem de lucro nas unidades residenciais pode até chegar a alcançar a das comerciais, com o investidor conseguindo de 0,7% a 1,2% do valor investido.  A possibilidade de receber um retorno de aproximadamente 1% ao mês já configura um lucro expressivo. Além disso, há a valorização do imóvel, já que neste ano os aluguéis, se não crescerem, continuam estáveis.

Informações retiradas de:

Site Fórum Imobiliário ( http://www.forumimobiliario.com.br/)

Mercado Imobiliário Brasileiro – Mercado carioca aquecido

Eventos esportivos de 2014 e 2016 ajudam a alavancar o setor

No post de ontem, fizemos uma previsão de como o mercado imobiliário vai render este ano. Hoje, continuamos com algumas especulações, baseadas nos resultados mais do que satisfatórios do ano passado.

No que se refere à compra e venda de imóvel, aqueles que investiram nesse setor conseguiram alcançar os objetivos lucrativos. Para este ano, algumas áreas serão valorizadas, em certas regiões, essa valorização pode chegar a quase 100%.

Uma delas é o Rio de Janeiro, principalmente na Zona Sul. Segundo uma pesquisa do Sindicato de Habitação do Rio de Janeiro, essa região já fez quase 60 mil novos milionários desde 2010. As razões disso são os dois grandes eventos que ocorrerão nos próximos anos: a Copa do Mundo em 2014 e as Olimpíadas em 2016. Ambos estão trazendo muitos investimentos, colocando a Zona Sul do Rio no centro do boom imobiliário nacional.

Além disso, a falta de terrenos para construir e o foco de investidores do mercado de alto padrão da cidade, que é a mais conhecida entre os estrangeiros, também contribuíram para o elevado patamar em que o Rio de janeiro se encontra no setor.

Os investidores estrangeiros colaboraram para impulsionar os preços no setor de luxo, injetando dólares e euros no setor imobiliário da capital. Essa busca, que se dá pela procura de apartamentos na cidade até terrenos para construir hotéis para os eventos esportivos, virou ‘moda’ na Europa.

O valor do metro quadrado na cidade litorânea é comparado pelos estrangeiros com o preço de outras grandes cidades internacionais e considerado como “pechincha” para esses investidores.

Os investimentos também aumentaram na Zona Norte, mas, neste caso, devido à grande influência dos UPPs – programa de pacificação nas comunidades. Isso garantiu a revalorização de áreas anteriormente degradadas.

Informações retiradas de:

Site da Revista Exame (http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/valorizacao-imoveis-rio-cria-milionarios-579441)

Site Fórum Imobiliário ( http://www.forumimobiliario.com.br/)

Mercado Imobiliário Brasileiro : Previsões para 2011

2010 foi um ano de grandes conquistas para o mercado imobiliário brasileiro. Depois da crise que acometeu os Estados Unidos em 2008, imobiliárias, construtoras, inquilinos e especialmente investidores se perguntavam se o setor estaria comprometido no país. A resposta se deu ano passado.

Classificado como um dos melhores anos dos últimos tempos pelo vice-presidente do Secovi-RJ (Sindicato da Habitação) e como um ano produtivo pelo presidente do Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis), as boas avaliações resultam de vários fatores. 

Dentre eles, podemos citar: crescimento econômico, aumento real da renda da população, classes mais baixas com acesso à moradia, avanço do crédito imobiliário, desenvolvimento do programa Minha Casa, Minha Vida e confirmação de eventos esportivos no Brasil – Copa do Mundo em 2014 e Olimpíada em 2016.

O que se espera é que essas conquistas continuem em 2011; aliás, pode-se afirmar que já estão se refletindo neste início de ano. Isso porque o mercado promete continuar crescendo, já que estão disponíveis recursos para o financiamento imobiliário. E, mesmo que não tenha percentuais tão altos quanto os do ano passado, a tendência de valorização do mercado continua.

Mesmo que as fontes de financiamento para o crédito imobiliário, o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) e a poupança, sejam finitos, o mercado deve suprir esse déficit com capital dos investimentos estrangeiros e com outras formas de financiar a casa própria. 

Quanto ao perigo, agora mais distante - mas não totalmente esquecido - de ocorrer bolha imobiliária no Brasil devido ao aumento de preços dos imóveis, ele ainda existe, mas só a longo prazo e por razões diversas da que ocorreu no mercado norte-americano. Por enquanto, podemos ficar sossegados!

Informações retiradas de:

Site Fórum Imobiliário ( http://www.forumimobiliario.com.br/)