Mercado imobiliário está em busca de estatísticas – por Celso Petrucci

A maior carência que percebemos no Brasil é a de estatísticas com base na construção civil imobiliária. De fato, o nosso mercado andou “de lado”, como dizem, por 15 anos ou mais. Agora, com aproximadamente cinco anos de um segmento consistente, vimos necessidade de maior quantidade de dados estatísticos, pois nada melhor do que acompanhar o mercado enquanto apresenta saúde invejável, porém, com dados variados e suficientes capazes de permitir prever e avaliar períodos de estabilização ou mesmo de queda.

Com a nacionalização das empresas do setor imobiliário, após abertura de capital por algumas companhias, é possível apresentar alguns números com base nos resultados de 18 incorporadoras publicados em 31 de dezembro de 2010.

Essas empresas foram responsáveis pelo lançamento de quase 257 mil unidades no valor de R$ 36,3 bilhões somente no ano passado, e pela venda de mais de 206 mil unidades no valor de R$ 33,1 bilhões. Resta esclarecer, porém, que o total das vendas resulta da soma de unidades lançadas no ano e em estoque, ou seja, de lançamentos realizados em anos anteriores.

Um número impressionante é o do banco de terras dessas empresas que chega a um potencial de R$ 137 bilhões em empreendimentos a serem desenvolvidos nos próximos anos. Também impressiona a receita líquida dos balanços: são R$ 33,5 bilhões, um crescimento de R$ 12,9 bilhões em relação a 2009, e lucro líquido total de R$ 4,8 bilhões – R$ 1,9 bilhão acima do apresentado um ano antes. Somente PDG, MRV, Gafisa e Brookfield responderam por quase 60% desse lucro adicional.

Para descentralizar as estatísticas e trabalhar com números mais próximos da realidade do mercado imobiliário, que é constituído por grande volume de empresas pequenas e médias, a CII/CBIC (Comissão da Indústria Imobiliária da Câmara Brasileira da Indústria da Construção) atendendo às necessidades do País e a uma solicitação do Banco Central do Brasil vem buscando consolidar pesquisas dos principais mercados do País.

São iniciativas isoladas de Ademis (Associação de Dirigentes de Mercado Imobiliário de Alagoas, Bahia, Distrito Federal, Goiás, Pernambuco e Rio de Janeiro), Secovis (Ceará e São Paulo) e Sinduscons (Amazonas, Espírito Santo, Minas Gerais, Paraná e Rio Grande do Sul), que buscam dados de lançamentos e de vendas de imóveis novos.

A coleta de informações acontece primordialmente nas capitais dos Estados, porém em alguns casos, como São Paulo, abrange também a Região Metropolitana, e na Bahia inclui as cidades de Feira de Santana, Lauro de Freitas e Camaçari.

Aliás, o importante não é a abrangência, e sim a iniciativa de buscar números que possam, minimamente, sinalizar qual o tamanho do mercado imobiliário nacional. Se considerarmos todas as cidades cobertas pelas pesquisas, teremos o equivalente a 46% do PIB (Produto Interno Bruto) nacional referente ao ano de 2008, 31% da população do País e 31% dos domicílios permanentes referente ao Censo 2010, todos os dados com base no IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística).

Ao verificar os resultados do ano de 2010, essas pesquisas indicaram o lançamento de pouco mais de 187 mil unidades residenciais novas e a venda de quase 169 mil unidades (aqui vale também a observação de que se trata da soma dos lançamentos do ano e dos estoques dos anos anteriores).

O estoque final de unidades em construção em 31 de dezembro passado era de 115 mil unidades. Com base nesses resultados das regiões pesquisadas podemos, ainda que prematuramente, prever cenários para tentar mensurar o tamanho do mercado imobiliário do País, mesmo sabendo que as conclusões alcançadas não têm nada de científico.

Adotando-se o PIB apenas das amostras, o mercado de vendas de imóveis novos poderia chagar a 409 mil unidades. Se tomássemos o cenário de representatividade da população das cidades pesquisadas ou o número de domicílios das amostras, o mercado imobiliário teria pouco mais de 600 mil unidades.

Como se pode perceber, ainda estamos longe de obter números representativos de lançamentos e vendas de imóveis no Brasil, apesar dos esforços das entidades que pesquisam o setor. É necessário que haja uma cobrança da sociedade junto ao governo (Federal, Estadual e municipal) e aos cartórios de registro de imóveis, a fim de facilitar a obtenção de dados para todos conhecerem o mercado.

Tradicionalmente, países desenvolvidos têm estatísticas sobre tudo e destinada para todos os segmentos econômicos, com dados muitas vezes fornecidos pelo governo. No Brasil, apesar de alguns esforços louváveis, esbarramos em informações sigilosas ou em cláusulas de confidencialidade.

Ainda temos de conscientizar governo, empresários e sociedade em geral acerca da importância da apresentação de dados estatísticos consolidados, sem causar desconforto a ninguém.

* Celso Petrucci é economista-chefe do Secovi-SP, diretor-executivo da vice-presidência de Incorporação Imobiliária do Sindicato e membro titular do Conselho Curador do FGTS

Fonte: Portal VGV

Como alugar um imóvel sem fiador ou caução

Agora que a Justiça está considerando o imóvel do fiador como garantia, está mais difícil achar um fiador. O seguro-fiança locatícia é uma saída para quem não queira pedir favor a um amigo ou está mudando para uma cidade nova onde não conheça ninguém e não quer ou não pode pagar três aluguéis adiantados. Conheça essa nova forma de garantir o pagamento do aluguel, criada pelas seguradoras. 

 1. A Lei do Inquilinato de 1991 prevê três formas de garantia de locação: fiador, caução (pagamento antecipado de três aluguéis) e o seguro-fiança locatícia.

2. O custo do seguro-fiança varia entre 50% a 100% de um aluguel, dependendo do tipo de cobertura escolhida. O seguro pode cobrir não apenas o aluguel, como também o condomínio, prejuízos causados ao imóvel, multas contratuais. Os contrários ao seguro-fiança acusam seu valor como sua maior desvantagem.

3. O seguro pode ser pago à vista ou parcelado em até 12 vezes. Para evitar o não-pagamento muitos proprietários exigem que seja escolhido um pagamento à vista ou no máximo em poucas parcelas.

4. Como o seguro-fiança é uma proteção para o proprietário, muitos aceitam dividi-lo com o inquilino e alguns chegam a pagá-lo totalmente. Ao ser constatada a falta de pagamento o proprietário continua recebendo os aluguéis, enquanto que na fiança tradicional ele teria que entrar na Justiça para receber os atrasados.

5. O seguro precisa ser renovado a cada 12 meses, enquanto o contrato de aluguel dura 30 meses.

6. Verifique antes, pois algumas imobiliárias e donos de imóveis não estão acostumados a trabalhar com o seguro-fiança.

Fonte: Portal TuToMaNIA

Bancos buscam formas de tornar título imobiliário atrativo

Com a necessidade iminente de diversificar a fonte de recursos para crédito imobiliário para além do FGTS e da poupança devido ao aumento da demanda, os bancos buscam formas de alavancar a securitização --transformação de uma dívida em um papel para investimento no mercado de capitais.

Um dos pontos em discussão é o índice de remuneração para tornar esses papéis mais atrativos para os investidores, garantindo o crescimento desse mercado. "A TR [Taxa Referencial] não atende os grandes investidores. O indexador tem que ser ligado a um índice de preços", afirmou Luiz Antônio França, presidente da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) em seminário promovido pela entidade nesta semana.

De acordo com Alexandre Assolini, presidente da Câmara do Mercado Imobiliário da BM&FBovespa, dos 589 CRIs (certificados de recebível imobiliários) já emitidos no Brasil, a maioria (60,3%) foram atrelados a índices de preço. A TR ficou com uma participação de 30,4%.

A vantagem para uma instituição financeira emitir um CRI é receber o dinheiro sem ter de esperar até o último pagamento do tomador do financiamento imobiliário.

Para testar esse mercado, a Caixa Econômica Federal transformou uma parte de sua carteira de crédito imobiliário em CRI em março, em uma emissão de R$ 232,766 milhões, sendo a primeira instituição financeira a ofertar esses papéis por um valor abaixo de R$ 300 mil. A aplicação mínima era R$ 10 mil.

Dos 1.675 investidores que compraram os CRIs, a maioria era pessoa física (1.570), que somaram um aporte de R$ 107,997 milhões. Apesar da menor quantidade (102), as pessoas jurídicas responderam por R$ 118,822 milhões. Outros R$ 13,999 milhões vieram de três fundos imobiliários.

Os papéis, isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas, serão remunerados por uma taxa fixa de 10% ao ano mais TR (Taxa Referencial) e vencem em 2018.

QUANTIDADE

Para Fabio Nogueira, da Brazilian Securities, maior securitizadora do Brasil e responsável pela emissão dos papéis da Caixa, o indexador não é o principal problema. "À medida que houver demanda, a gente vai produzir [títulos com diferentes opções de remuneração]", afirma. A grande dificuldade para esse mercado crescer no país era, na sua opinião, "a originação de ativos de qualidade", o que vem mudando com o crescimento do mercado imobiliário e o consequente aumento na quantidade de contratos que podem ser securitizados.

A Caixa cedeu à Brazilian Securities 4.324 contratos de financiamento imobiliário com prazo máximo de oito anos para o término do pagamento do financiamento. Em nenhum deles houve inadimplência nas parcelas pelo menos nos últimos 24 meses.

A Fitch Ratings atribuiu a nota "AAA" para o título, o menor risco na escala. Nogueira conta que a escolha dos contratos que iriam lastrear a emissão foi feita por um grupo de trabalho, que envolveu também a agência de "rating".

O fato de a Caixa garantir a compra dos papéis antes do vencimento é um impulso para o desenvolvimento do mercado secundário, na sua opinião. "Não necessariamente quem comprou vai querer vender, mas vai se sentir mais seguro."

Para Nogueira, o produto precisa ser popularizado, com os pequenos investidores tendo mais conhecimento sobre esse tipo de aplicação. "Onde temos hoje o potencial poupador? No varejo", acrescenta.

Para o presidente da Abecip, as pessoas físicas são um público importante, mas com potencial de investimento limitado. "Precisamos acessar os grandes investidores", diz, referindo-se, por exemplo, aos fundos de pensão.

INCENTIVO

No final do ano passado, uma das medidas do pacote de incentivo ao crédito de longo prazo permitiu aos bancos fazerem mais empréstimos utilizando os recursos da poupança. Atualmente, as instituições financeiras são obrigados a direcionar 65% dos depósitos da caderneta para financiar a casa própria. Quando não conseguem atingir esse patamar, a parte que falta é recolhida como depósito compulsório no Banco Central.

Com a mudança, as instituições passaram a ter um intervalo de tempo para "diluir" o impacto de créditos vendidos em uma operação de securitização. Esses empréstimos podem ser considerados por três anos nas contas para efeito de enquadramento nas regras, mas com redução de 1/36 a cada mês.

Segundo Sérgio Odilon dos Anjos, chefe do Departamento de Normas do Sistema Financeiro do Banco Central, outras mudanças podem ser autorizadas, de acordo com o desenvolvimento desse mercado. "Ajustes normativos são permanentemente feitos."

Fonte: http://www.jornalfloripa.com.br/economia/index1.php?pg=verjornalfloripa&id=3116

Venda de imóveis novos cai pela metade em SP

(Gazeta do Povo) – 17/05/11

A venda de imóveis residenciais novos na cidade de São Paulo caiu pela metade (49,6%) no primeiro trimestre de 2011, em relação a igual período do ano anterior, somando 4.265 unidades, de acordo com pesquisa mensal do Sindicato das Empresas de Compra, Locação e Administração de Imóveis Comerciais de São Paulo (Secovi-SP). Ao analisar os resultados, a entidade chama a atenção para a forte base de comparação, já que nos primeiros três meses de 2010 foram vendidas 8.461 unidades, o dobro do comercializado um ano antes (4.831 imóveis).

No primeiro trimestre de 2011, o total de lançamentos recuou 18,7%, para 5.033 unidades, conforme os dados da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp). Com isso, o indicador de Vendas sobre Oferta (VSO) médio desacelerou de 20,2% para 10,5% em relação ao primeiro trimestre do ano passado. O desempenho, porém, ainda é superior à média de 8% informada no período de janeiro a março de 2009 e semelhante à média de 10,6% registrada nos primeiros três meses de 2007.

Em março deste ano, as vendas de imóveis novos somaram 1.566 unidades, o que indica uma queda de 16,2% em relação a fevereiro e de 61,8% ante março do ano passado, segundo o Departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP. No período, o segmento de dois quartos respondeu por 48,1% do total de imóveis comercializados. Já as unidades de três dormitórios representaram 26,2% dos negócios e as de quatro dormitórios responderam por 13,3% das vendas. O nicho de um dormitório, que representa 7% das vendas, surpreendeu ao concentrar 12,3% em março.

Do total vendido no mês, 88,4% possuíam área útil média de até 130m². Os imóveis com área útil média entre 46 e 65m² concentraram 44,8% das unidades comercializadas no mês e representaram mais da metade no intervalo de até 130m².

Lançamentos

O total de lançamentos caiu 47,3% em março ante fevereiro, para 1.530 unidades, segundo a Embraesp. Reflexo do arrefecimento da economia e de fatores sazonais, a velocidade de vendas recuou de 13,2% em fevereiro para 11,5% em março. O mesmo indicador, em março do ano passado, alcançou 28,2%.

Em nota, o Secovi-SP reconheceu que o atual ambiente econômico é menos favorável em relação ao início de 2010, com inflação em alta e aumento da taxa de juros, o que tem afastado os compradores. O feriado de Carnaval, que neste ano ocorreu em março, também pode ter contribuído para a desaceleração das vendas.

A entidade destaca ainda o arrefecimento dos lançamentos relacionados ao programa “Minha Casa, Minha Vida”. Embora o teto dos valores dos imóveis que fazem parte da segunda fase do programa tenha sido revisto, os limites de faixa da renda familiar permanecem os mesmos.

Grande SP

As vendas de imóveis novos na região metropolitana de São Paulo cresceram 4,6% em março ante fevereiro, totalizando 3.899 unidades, conforme o Secovi-SP. A capital foi responsável por 40,2% do volume comercializado na região. Em nota, a entidade aponta que a relação entre capital e região metropolitana continua em ritmo decrescente e alerta que, se a legislação da capital não for revista, essa tendência será irreversível. Na região também foram lançados 3.002 imóveis em março, o que indica uma queda de 45,3% em relação a fevereiro e de 56,5% ante março do ano anterior.

Na avaliação de Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP, é preciso aguardar os resultados dos próximos meses. “Por enquanto fica a impressão de desaceleração no ritmo de comercialização para um ajuste técnico, devido à valorização dos imóveis e dos insumos”, acrescenta, ao lembrar que tradicionalmente o maior volume de negócios se concentra no segundo semestre.

Fonte: http://incorporacaoimobiliaria.com/2011/06/04/1850/

Imobiliária ATO na Mídia

No post de hoje vamos mostrar um pouco da repercussão da ATO nos veículos de comunicação online. Isso porque nosso resconhecimento tem sido cada vez maior, inclusive, e especialmente, na internet! Tudo  resultado de muito trabalho e dedicação em nossos serviços e por parte de nossa assessoria de imprensa. Por isso, separamos aqui algumas notícias publicadas em grandes e conhecidos sites da web em que nosso sócio proprietário, André Luiz de Souza Junior, analisa e dá seu parecer sobre alguns assuntos do setor imobiliário, confira:

InfoMoney:

UOL Notícias:

e-Band Jornalismo:

Bagarai Imóveis:

Portal R7 - Imóveis:



Como usar o FGTS na compra da casa própria – parte 3

Os dois últimos posts foram reservados para te ajudar na questão do uso do FGTS na aquisição da casa própria. Isso porque muitos têm dúvidas sobre como usar o saldo do fundo, quais os documentos necessários, para que tipo de imóvel se destina, quem pode utilizar o fundo...

Com relação ao titular da conta vinculada do FGTS, como já dissemos, ele não pode ser proprietário, usufrutuário, cessionário ou promitente comprador de outro imóvel residencial (inclusive apart-hotel residencial), concluído ou em construção, para fazer uso do fundo.

Se a pessoa deseja utilizar o fundo de garantia, ela deve possui no mínimo três anos de trabalho sob o regime do FGTS. Se seu cônjuge também deseje utilizá-lo, o mesmo será requerido dele, além disso, neste caso, o cônjuge deve figurar na escritura como adquirentes do imóvel.

Se não forem casados, ainda é possível fazer uso do FGTS se houver União Estável, mas esta deve ser comprovada e ambos devem figurar na escritura como adquirentes do imóvel. Daí também vale a regra de não possuir outro imóvel: o cônjuge, assim como o proprietário, não pode possuir fração igual ou superior a 40% de imóvel residencial, concluído ou em construção.

No caso de uma pessoa com restrição de crédito (SPC/SERASA), é possível sim utilizar o FGTS para compra da casa própria, mesmo sem utilizar nenhum tipo de financiamento, pois se o imóvel for pago integralmente, não haverá problemas.

Quanto ao imóvel em que os recursos do FGTS serão aplicados, ele deverá estar concluído e destinar-se, obrigatoriamente, a instalação de residência do comprador. Além disso, ele deverá estar localizado no município onde o comprador exerça a sua ocupação principal, em um município limítrofe ou integrante da respectiva região metropolitana, ou, ainda, no município onde o comprador comprovar que reside, há pelo menos um ano.

O imóvel ainda deve apresentar, na data da avaliação, plenas condições de habitabilidade e ausência de vícios de construção; estar devidamente matriculado no Cartório de Registro de Imóveis de sua circunscrição e ser residencial urbano.

Para abrir o processo de liberação do FGTS é preciso pagar uma taxa de no mínimo 40,00 reais. Para isso, ainda são necessários alguns documentos, como RG, CPF e certidão de casamento, caso seja casado. O FGTS só será efetivamente liberado após a escrituração e registro do imóvel, operação que dura cerca de 60 dias.

Como usar o FGTS na compra da casa própria – parte 2

No post de ontem começamos a orientar aqueles que querem usar o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) para a obtenção da casa própria, mas não sabem como utilizar o saldo do fundo, como ter acesso a ele, quem tem permissão para usá-lo, o limite do valor e outras questões envolvidas.

Hoje vamos dar continuidade à resolução dessas questões para te ajudar a realizar o sonho de aquisição de um imóvel. Primeiramente, o FGTS pode ser utilizado na compra financiada de um imóvel no valor de até R$ 500 mil. Esse fundo pode abater até 80% do valor da prestação por um período máximo de 12 meses. Caso a pessoa queira usar o fundo garantidor novamente, ela não deve ter nenhum imóvel em seu nome.

Mas se ela quiser comprar outra casa, quando o FGTS estará liberado novamente? Isso ocorrerá só se ela comprovar que o imóvel foi vendido e levado para registro. Somente para o imóvel que foi vendido haverá um período de carência de três anos para poder usar o FGTS para compra. Mas enquanto o comprador não tirar o nome do registro do referido imóvel, a pessoa não poderá fazer uso do saldo do FGTS.

Também não é permitido o uso do FGTS para a aquisição de um imóvel comercial; para reforma, ampliação e/ou melhoria de imóvel residencial ou comercial; realização de infraestrutura interna; aquisição de lotes e terrenos; e aquisição destinada exclusivamente à moradia para familiares, dependentes ou terceiros.

Da mesma forma não há como liberar o FGTS antes da escrituração e registro do imóvel. Assim, só é possível usar o FGTS para pagar parte do imóvel, não para dá-lo como entrada. Uma alternativa é comprometer-se com o vendedor de que o FGTS será usado para pagar o imóvel, oferecendo-o, desta forma, como garantia do pagamento.

Uma boa notícia para quem está com o fundo inativo, ele pode ser resgatado para a aquisição de imóvel e para outras finalidades, como doenças graves ou excepcionalidades, como é o caso dos atingidos por enchentes. Para não ter dúvidas quanto a essas situações especiais é indicado consultar sempre a Caixa.